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关于《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》(草案)十条建议  

2011-11-28 20:31:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 关于《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》(草案)十条建议

陈光标

(注:红字部分为已经采纳的内容)

 

《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》修改工作十分重要。非常高兴能够参加这个座谈会,对草案提出修改建议。

将原来的〈城市房屋拆迁管理条例〉按照城市土地性质区分为“国有土地上房屋”和“农村集体土地上房屋”的征收与拆迁补偿十分好,避免将农村集体土地征收及地上房屋拆迁与城市国有土地使用权回收与房屋拆迁混在一起。

关于《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》(草稿),建议如下:

一、由于《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》覆盖所有国有土地上的房屋征收与拆迁补偿活动,草稿没有说明对于“非公共利益”需要进行的拆迁如何进行。而这方面活动(房地产开发、工业企业、商业等各类用地及拆迁问题)如何通过法律来规范?应该有明确的制度安排和法规规范。

二、关于国有土地上房屋征收工作,应该包括两部分,即国有土地使用权的回收和房屋(建筑物、构筑物及地上/下附属物)的拆迁。目前,将土地、房屋分离,只谈房屋拆迁,没有谈国有土地使用权回收。应该明确将国有土地使用权回收列入本条例。(条例第十三条已采纳)

三、关于“公共利益需要”(第三条)界定,需要注意操作性。建议能够出一个项目的目录清单,便于实际执行。另外,政府土地部门进行的土地收储,未来项目用途并不确定,即可能是公共利益,也可能招、拍、挂牌出让而变成商业用地,是否属于“公共利益”需要?应该明确。(条例第八条已采纳)

四、第五条规定拆迁部门负责具体实施房屋征收与拆迁补偿工作,是负责审查批准?谁负责监督?如果审查批准、实施、监督的机构安排不清晰,非常容易导致“运动员”和“裁判员”是一家,不符合市场经济条件下政府社会管理制度安排原则。建议明确:城市、县和(市、区)地方政府、拆迁部门、用地单位、被拆迁人(单位)的民事主体关系,明确各自的责任、权利和义务。(条例第四条、第五条、第六条已采纳)

五、关于违章建筑物界定和补偿问题,实践中操作非常困难。很多地方是按照房屋结构的成本价格适当补偿的。另外,违章确定也很困难。我们的〈城市规划法〉是80年代才颁布的,有的房屋是清朝、民国、文革前的,已经几十甚至上百年了,但是,可能没有合法的证件。我认为拆除民宅,有必要对被拆业主按照当时当地的市场价格进行补偿,同时还需要按总房价的10%进行搬家费用和装修费用的补偿。(条例第二十四条已采纳)

六、土地使用权回收和房屋拆迁既是社会工作,也是科学和技术性很强的工作,应该在批准实施之前制定详细的国有土地使用权回收与房屋拆迁补偿安置“计划”,而不能够仅仅是“方案”。有关专家(河海大学中国移民研究中心施国庆教授)研究表明,1991年〈城市房屋拆迁管理条例〉中,虽然也规定了要制定〈房屋拆迁补偿安置方案〉,实际执行效果很不好,要么太简单,要么没有搞,城市房屋拆迁管理部门审查、批准、监督也缺乏依据,这也是导致城市房屋拆迁问题多的一个制度原因。建议:拆迁单位在申报拆迁申请时,要提交由具备资质的工程咨询机构编制的〈国有土地使用权回收与房屋拆迁补偿安置计划〉,并经过政府主管部门委托的机构技术审查,然后由所在地地方人民政府批准,进行公示,并且作为执行、实施和监督检查的依据。〈计划〉的主要内容包括:征收范围、时间;征收范围内主要实物数量、类别、性质、产权人和使用人及其社会经济情况;征收补偿依据的政策法规和补偿、安置标准;受征收影响人(企业、商业店铺、居民住房、专业设施等)安置计划;实施组织机构;进度计划;预算及资金筹措方案;监督、监理计划;利益相关者参与、协商和信息公开计划等。(条例第九条、第十条、第十一条已采纳)

七、关于补偿问题:

1.房屋拆迁补偿价格(第二十、二十一条)应该包括“国有土地使用权回收补偿价格”和“房屋(建筑物、构筑物)补偿价格”及“其他费用”(停产、停业损失费,附属物补偿费,搬迁费,临时过渡费,误工费,其他安置恢复支出费用等)三部分组成。前两项应该按照房屋现有区位、用途、结构、面积等要素,按照国际上通用的“重置价原则”执行,即按照重置价补偿,原则上应该不考虑折旧。

2.临时过度费标准应该按照原有房屋面积确定,并且规定一个最底标准,以保护贫困、弱势群体的利益;

3.停产、停业损失不能够是“适当”标准,而应该是“合理”标准,应该按照实施〈计划〉中的安置方案确定停产、停业损失。

4.房屋装修及房屋内部设施、设备损失均应该明确按照损失或者迁移费用予以补偿。

5.房屋补偿价格应该考虑不同时期内价格变化因素,包括:被拆迁人房屋价格评估时、协议订立期、拆迁人购买房屋时、安置房交付期等不同时期的差异,以维护被拆迁人权益不受损。同时,必须凭户口本买房,才能抑制房价上涨。

6.建议对面积少的拆迁户规定一个房屋拆迁补偿安置最低标准(如人均建筑面积不低于20平方米),以改善贫困家庭的住房条件。

(条例第十七条、第十九条、第二十条、第二十二条、第二十三条已采纳)

八、建议建立国有土地上房屋征收与拆迁补偿安置实施外部监督评估机制。推行房屋征收拆迁的社会影响评价制度。(条例第十九条已采纳)

九、加强能力建设,包括政府机构、拆迁机构、监督监理机构、科学研究机构,培养征地拆迁移民管理与技术人才队伍,加强政策、法规、技术标准、实施管理、理论与应用研究。(条例第六条、第七条已采纳)

十、鉴于目前农村集体土地征收、房屋拆迁、水库移民已经成为社会最不稳定因素,而我国现代化、城市化、工业化道路仍然很长,建议国家研究考虑是否设置统一管理各类人口迁移的机构,包括征地移民、拆迁移民、水库移民、灾害移民、生态移民、扶贫移民、环境移民、流动人口迁移和国际移民安置,统一政策、法规、管理。

以上是我个人根据自己长期的房屋拆迁工作实际,结合对于条例学习后,形成的粗浅认识,提出的建议。不妥之处,请批评指正。

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